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昆山房产抵押贷款如何办理

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实践中的此类情形大致为如下三种
 
情形一:
 
夫妻贷款买房后,因为夫妻感情破裂而离婚,因离婚而要分割房产,分割房产就涉及到产权更名或去名。
 
因为当初是贷款购房的,而现在产权去名(两个人名字,去掉一个人)或更名(一个人名字,换成另一个人)是房产物权的变动,而抵押权也是物权,因此物权(产权)变动会涉及到同为物权人的抵押权人的利益。
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情形二:
 
被继承人过世,继承人继承的遗产中有一套存在银行抵押贷款的房产,法院判决房产归其中一个继承人所有,其他继承人折现拿钱,但是,是否可以凭判决书而对有抵押贷款的房屋进行直接更名过户呢?
 
情形三:
 
房屋买卖合同纠纷中,出售方(房东)忽然消失了,而购买者已经支付了大部分的房款,为了取得房屋所有权,购买者不得不起诉出售方继续履行合同,办理过户手续,但是此时房屋上却还有该出售方名下办理的银行抵押贷款数十万,此时,购买者面对该银行抵押贷款怎么办?
 
 
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1、选贷款机构
 
想要办理房屋抵押贷款,首先就应该选择个好的贷款机构,虽说银行贷款利率低,安全可靠,但是其审批速度和贷款要求也一直是一块硬伤。而民间借贷虽说利率高,但是审核要求低,办理速度快。所以说,选择一个合适自己的贷款机构是整个贷款流程中至关重要的一步。
 
2、写申请交材料
 
选择机构后便可带申请机构要求的材料来提交申请。
 
借款人需要准备:借款人及其配偶有效身份证件、户口簿、结婚证;个人收入证明;贷款用途证明或声明;抵押房产权属证明;贷款机构要求的其他文件或资料。
 
3、初步审核
 
银行进行初步审核,这个阶段基本没我们啥事,贷款会对我们之前交上去的基本材料做个初步的审核,审核符合他们的要求。
 
4、评估
 
一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估,评估时会收取评估费,一般是千分之三到千分之五左右,采用差额定率累进的方式收费(即按被评估房产的账面原值的大小划分收费档次,分档计算收费额、各档相加为评估收费总额),不同家收费不一定一样,另外不同地区的收费标准也不一样。
 
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5、审批贷款、签合同
 
贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核,审批通过的会和你沟通下贷款额度、利率、期限、还款方式等问题。沟通好之后就可以签合同了。
 
合同包括贷款合同和抵押合同。合同需要办理公证并收取公证费,一般在房屋价值的1%左右,不会高于1%。
 
6、办理抵押登记
 
抵押登记是去房屋所在地的房管局办理,需要准备的材料有:申请人身份证明、婚姻状况证明;房屋登记申请书;房屋所有权证或《房地产权证》(共有的房屋还须提交其他共有人同意抵押的证明);国有土地使用证;抵押合同和主债权合同;其他必要材料;购买保险。
 
部分银行会要求借款人购买抵押房产保险,保险第一受益人是该银行,承保金额和日期不得抵押贷款金额和期限。当然,买保险的钱自己掏。
 
7、放款
 
最后就是等待放款了。
 
在实际的操作中,有些人觉得自己的房子地段好,市价高,就一定能够从银行申请房屋抵押银行贷款。其实,并不是这样的,购房者应该清楚的是,不是所有的房子都能用来做房屋抵押银行贷款。申请人要有备用房,以及要提供还款来源和贷款用途,比如说个人流水,发票等,这些都是必须要注明的。
 

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