昆山期房抵押登记如何操作？

 

一、期房抵押登记如何操作

 

（一）办理商品房预售登记

 

开发商按规定必须到市房管局市场监察科办理商品房预售登记，领取商品房预售许可证，证上登记的楼房坐落号应为局产权产籍科现场测绘并统一编制的楼房确权号。

 

（二）办理商品房预售合同登记

 

期房买卖双方签约时，应使用市房管局统一印制的商品房预售合同，并在签约之日起30日内，由预售方持预售合同到市房管局市场监察科申请登记，经审查加盖登记专章，准予登记后生效，副本一份由市房管局备案。

昆山期房抵押登记如何操作？

 

（三）办理贷款抵押登记

 

抵押当事人及地产开发经营单位三方须持已生效的商品房预售许可证、商品房预售合同原件、预付款凭证及其他证明、证件，到市房地产交易市场管理处抵押科办理抵押登记备案手续，经审查核准后，颁发《期房抵押登记备案证明书》给贷款银行。凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，房地产开发经营单位应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到市房管局产权产籍科办理房屋所有权证书，并通知贷款银行、抵押人。

 

二、期房抵押登记需要提交什么材料

 

提交证件：

 

1 、申请

 

2 、预购（售）合同（预售合同已登记备案的全套）

 

3 、贷款合同

 

4 、抵押合同

 

5 、开发商同意抵押证明

 

6 、授权委托书及代理人身份证明复印件

 

7 、登记机关认为必要的其它文件及资料

 

由于房地产市场资金紧张，期房竣工和交付的进度要视房地产商资金筹措到位而定，而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。实践中，房地产商延期竣工。迟延交付甚至破产歇业无法交付的现象也屡见不鲜，这使得作为抵押标的的期房不一定能成为现房，有可能存在导致抵押物灭失的风险。

 

昆山期房抵押登记如何操作？

一、房屋抵押登记提交什么材料？

 

房屋抵押就是一种具体的抵押方式，是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的国有房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。

 

房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记依照法定程序履行的法定行为。一方面，抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。另一方面，我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。

 

需提交的资料：

 

（一）房屋所有权证（房屋共有权证）；

 

（二）土地使用证（土地他项权证）；

 

（三）经已备案的评估机构出具的评估报告书；

 

（四）房地产抵押合同；

 

（五）借款合同或其他债权债务合同；

 

（六）个人：抵押人及配偶身份证、结婚证（户口本或单位证明）；

 

单位：营业执照（机构代码证、法人资格证）、职代会决议或董事会决议、企业章程、委托书及法定代表人、被委托人身份证；

 

（七）个人委托代理的，出具公证委托书和被委托人身份证；

 

（八）其他相关书证。

 

（抵押人及配偶必须到场，以上材料全部带原件，经审查后留复印件）

 

二、房屋抵押收费标准

 

收费标准

 

（一）房产抵押手续费（鲁价费发[2002]171号）：

 

住 房：抵押金额在50万元以下150元、套；在50万元以上300元、套。

 

非住房：抵押金额在2000万元以下0。7‰；在2000-5000万元0。175‰；在5000-10000万元0。105‰；在10000万元以上0。035‰。

 

（二）抵押登记费（鲁价费发[2002]172号）：80元、宗。

 

昆山期房抵押登记如何操作？
 

已抵押房产买卖无效吗，抵押房屋查封后能拍卖吗

 

 

一、已抵押房产买卖无效吗

 

根据相关规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

 

抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

 

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

 

许多卖房方是以抵押贷款的方式支付购房款的，其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。

 

卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的，卖方应当通知抵押权人（如银行）并告知买方房屋已抵押的情况。

 

如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效。

 

如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

 

二、抵押房屋查封后能拍卖吗

 

最高人民法院一纸新的司法解释，解除了前一个司法解释对银行的束缚，让他们在处置拖欠房贷时可以较为自主地处理抵押房产，而无司法掣肘与后顾之忧后，还可让弱势的房贷申请人间接受益。

 

高院近日出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》明确指出，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

 

高院新的司法解释———《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，看似“忽略”了个人的居住权，实际对购房者却是有利的。有了这个新司法解释，银行的债权得到保证，可以没有后顾之忧地做大个人住房抵押贷款业务，贷款门槛会放低，政策也会更灵活。